Spese straordinarie condominio: chi paga davvero, proprietario o inquilino?
Rifacimento facciata, ascensore, tetto: la guida chiara per sapere chi deve pagare cosa, anche in caso di vendita o affitto.
Le spese straordinarie sono sempre a carico del proprietario, mai dell'inquilino. Si ripartiscono per millesimi salvo eccezioni di legge o regolamento.
- Le spese straordinarie (facciata, tetto, ascensore nuovo) le paga sempre il proprietario.
- L'inquilino paga solo le spese ordinarie di manutenzione e gestione (art. 9 L. 392/1978).
- Si ripartiscono in base ai millesimi di proprietà, salvo deroghe legali.
- Chi vende l'appartamento risponde delle spese deliberate prima del rogito.
- L'impugnazione delle delibere va fatta entro 30 giorni (art. 1137 c.c.).
Indice dei contenuti
- 1. Differenza tra spese ordinarie e straordinarie
- 2. Chi paga: proprietario o inquilino?
- 3. Come si ripartiscono tra condòmini
- 4. Quando il condominio può deliberarle
- 5. Vendita dell'appartamento: chi paga le delibere già approvate?
- 6. Come impugnare una delibera che ti danneggia
- 7. Errori comuni da evitare
Arriva la lettera dell'amministratore: 4.500 euro per il rifacimento della facciata. E qui partono le domande: spettano a me o all'inquilino? Posso opporrmi? Se vendo casa, chi paga?
Le spese straordinarie sono il terreno più conflittuale del condominio. Conoscere le regole esatte ti evita di pagare ciò che non devi e di farti carico di costi altrui.
Differenza tra spese ordinarie e straordinarie
Le spese ordinarie sono quelle ricorrenti necessarie alla normale gestione: pulizia scale, luce condominiale, manutenzione ordinaria dell'ascensore, compenso amministratore.
Le spese straordinarie riguardano interventi non periodici, di rilevante entità o di natura eccezionale: rifacimento facciata, sostituzione caldaia centralizzata, installazione di nuovo ascensore, rifacimento tetto, opere di consolidamento.
Art. 1117 c.c. (parti comuni) e art. 1123 c.c. (ripartizione spese in base ai millesimi di proprietà).
Chi paga: proprietario o inquilino?
Regola d'oro: le spese straordinarie le paga sempre il proprietario, mai l'inquilino. La legge sull'equo canone è chiarissima e non ammette deroghe contrattuali.
L'inquilino paga solo le spese ordinarie: riscaldamento, acqua condominiale, pulizia, ascensore (uso), portierato. Tutto il resto resta sulle spalle del proprietario.
Art. 9 della L. 392/1978: ripartizione tassativa tra locatore (straordinarie) e conduttore (ordinarie) negli affitti abitativi.
Come si ripartiscono tra condòmini
Il principio base è la proporzionalità per millesimi di proprietà (art. 1123 c.c.). Chi ha l'appartamento più grande paga di più, chi ha il monolocale paga meno.
- Spese generali (tetto, facciata): per millesimi di proprietà
- Ascensore: 50% per millesimi, 50% per piano (art. 1124 c.c.)
- Scale: stessi criteri dell'ascensore
- Lastrico solare: 1/3 al proprietario esclusivo, 2/3 ai condòmini sottostanti (art. 1126 c.c.)
Quando il condominio può deliberarle
Le spese straordinarie devono essere approvate dall'assemblea con maggioranze precise. Se non rispettate, la delibera è impugnabile.
- Maggioranza ordinaria: maggioranza degli intervenuti + 1/3 dei millesimi (in seconda convocazione)
- Innovazioni: 2/3 dei partecipanti + 2/3 dei millesimi (art. 1136 c.c.)
- Lavori urgenti: l'amministratore può eseguirli senza assemblea (art. 1135 c.c.)
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Inizia oraVendita dell'appartamento: chi paga le delibere già approvate?
Domanda da un milione di euro nelle compravendite. La regola, fissata dalla Cassazione (Cass. SS.UU. 10235/2013), è netta: paga chi era proprietario al momento della delibera, non chi compra dopo.
In pratica: se vendi a marzo e l'assemblea aveva deliberato il rifacimento facciata a febbraio, paghi tu — anche se i lavori partono dopo il rogito. Per cautela, in atto si stipula sempre una clausola che disciplina la cosa.
Dai casi che gestiamo: la voce "spese straordinarie già deliberate" è la causa numero uno di contenzioso post-vendita immobiliare. Sempre richiedere all'amministratore una dichiarazione liberatoria prima del rogito.
Come impugnare una delibera che ti danneggia
Hai 30 giorni dalla data dell'assemblea (se eri presente) o dalla notifica del verbale (se assente). Oltre, la delibera diventa definitiva, anche se illegittima.
- Vizi formali: convocazione tardiva, mancanza quorum, ordine del giorno generico
- Vizi sostanziali: violazione del regolamento, ripartizione contraria alla legge
- Procedura: prima mediazione obbligatoria (D.Lgs. 28/2010), poi causa in tribunale
Art. 1137 c.c.: termine perentorio di 30 giorni per l'impugnazione delle delibere annullabili. Le delibere nulle (es. su materie estranee) sono impugnabili senza limiti di tempo.
Errori comuni da evitare
- Far pagare all'inquilino le spese straordinarie: nullo, restituibile
- Non impugnare entro 30 giorni nella speranza di un "accordo"
- Vendere senza chiedere all'amministratore l'attestazione spese deliberate
- Pagare spese non approvate dall'assemblea solo perché "l'amministratore ha detto"
- Confondere innovazioni (2/3) con manutenzione straordinaria (maggioranze ordinarie)
Domande frequenti
Posso rifiutarmi di pagare se non ho votato a favore?
No. La delibera regolarmente approvata vincola anche i condòmini contrari o assenti. L'unica via è impugnarla entro 30 giorni davanti al tribunale, dopo aver tentato la mediazione obbligatoria.
Le spese straordinarie possono essere addebitate all'inquilino con clausola contrattuale?
No. La ripartizione tra locatore e conduttore prevista dall'art. 9 L. 392/1978 è inderogabile. Una clausola che pone le straordinarie a carico dell'inquilino è nulla e le somme versate vanno restituite.
Se compro casa con spese deliberate prima del rogito, le pago io o il vecchio proprietario?
Verso il condominio rispondono in solido sia il venditore che l'acquirente per l'anno in corso e quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.). Tra le parti, paga chi era proprietario al momento della delibera, salvo diversa pattuizione.
L'amministratore può obbligarmi a pagare prima dei lavori?
Sì, se l'assemblea ha approvato il piano di riparto e le rate. Il mancato pagamento attiva il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo previsto dall'art. 63 disp. att. c.c., contro cui hai 40 giorni per opporti.
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