Affitti brevi 2026: CIN, cedolare secca 21% o 26%, quando scatta la partita IVA

Cos'è una locazione breve (e cosa non lo è)

La definizione tecnica è all'art. 4, comma 1, D.L. 24 aprile 2017, n. 50 (conv. L. 96/2017): si considerano locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di un'attività d'impresa, anche tramite intermediari (incluse le piattaforme online tipo Airbnb).

Caratteristiche:

• Durata massima 30 giorni per ogni singolo contratto con lo stesso ospite nell'anno (al superamento scatta l'obbligo di registrazione del contratto).
• Niente servizi alla persona: puoi fornire biancheria, pulizia di fine soggiorno, wi-fi, aria condizionata. Non puoi offrire colazione, pulizia infrasettimanale, room service: quelli ti spostano nel mondo delle strutture ricettive (B&B, affittacamere, case vacanze imprenditoriali).
• Niente registrazione del contratto all'Agenzia delle Entrate se sotto i 30 giorni.

Se il soggiorno supera i 30 giorni, sei in una locazione ad uso abitativo transitoria o turistica (queste ultime escluse dalla L. 431/1998), con regole diverse: contratto scritto, registrazione obbligatoria, cedolare secca al 21% senza il 26%.

Il CIN: cos'è, come ottenerlo, dove va indicato

Il Codice Identificativo Nazionale è il "codice fiscale" della singola unità affittata. È nominale per immobile, non per host: se hai tre case, ti servono tre CIN.

Chi è obbligato

• Chi concede in locazione immobili con contratti di locazione breve (D.L. 50/2017) o di locazione per finalità turistiche, senza servizi aggiuntivi.
• Tutte le strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere già censite a livello regionale.

Come si richiede

Sulla Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo, gratuitamente, con SPID o CIE. Serve aver già censito l'immobile sulla banca dati regionale (il sistema fa la "fusione" del CIR regionale con il CIN nazionale). Tempo medio di rilascio: pochi minuti se i dati sono coerenti.

Dove va esposto e indicato

• All'esterno dello stabile, in prossimità dell'accesso all'unità immobiliare (cartello visibile, non solo nell'androne).
• In ogni annuncio, ovunque pubblicato: Airbnb, Booking, Vrbo, Expedia, siti web propri, social, annunci cartacei e vetrine di agenzie. Le piattaforme dal 2025 sono tenute a non listare annunci senza codice.

Le sanzioni (art. 13-ter, commi 5 e 6, D.L. 145/2023)

• Mancato possesso del CIN quando dovuto: da 800 a 8.000 €, parametrato a dimensioni e tipologia della struttura.
• Mancata esposizione del CIN all'esterno o omessa indicazione negli annunci: da 500 a 5.000 € per ciascuna violazione.
• Violazione obblighi antincendio (estintore, rilevatori di fumo e CO, vie di esodo): da 600 a 6.000 € per singola violazione.

Cedolare secca: 21% o 26%? La regola del "primo immobile"

L'opzione per la cedolare secca sui canoni di locazione breve è prevista dall'art. 3 D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, modificato dalla Legge di Bilancio 2024 (L. 30 dicembre 2023, n. 213, art. 1, comma 63).

Dal 1° gennaio 2024 funziona così:

• 21% sul canone lordo per le locazioni brevi relative a un solo immobile scelto dal contribuente per ciascun periodo d'imposta.
• 26% sul canone lordo per le locazioni brevi di tutti gli altri immobili (dal secondo in avanti).

L'imposta è sostitutiva di IRPEF, addizionali, registro e bollo. Si paga con acconto a giugno e novembre + saldo a giugno dell'anno successivo, dichiarata nel 730 o Redditi PF dell'anno seguente.

Cosa entra nel canone tassato

Il prezzo complessivo pagato dall'ospite alla piattaforma o all'host, comprese spese forfettarie pulizie e biancheria. Esclusa la sola imposta di soggiorno (che è incassata in nome del Comune).

Indicazione del CIN in dichiarazione

Dal 2026 il CIN va indicato nei quadri reddituali del 730 e del modello Redditi PF, in corrispondenza dei canoni dichiarati. L'Agenzia delle Entrate incrocia i dati con la BDSR e con le comunicazioni delle piattaforme: chi dichiara redditi senza CIN viene segnalato per controllo.

Quando scatta la partita IVA: la regola dei 2 immobili (dal 2026)

Fino al 2025 la presunzione di attività imprenditoriale scattava al superamento di 4 immobili in locazione breve nello stesso anno. Dal 1° gennaio 2026 la soglia si è abbassata a 2: chi destina più di due unità immobiliari ad affitti brevi nell'anno è presunto imprenditore per legge.

Cosa cambia in concreto se sei "imprenditore":

• Obbligo di partita IVA (regime ordinario, semplificato o forfettario al 15% se rientri nei requisiti).
• SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al Comune con i requisiti regionali per case vacanze o strutture extralberghiere.
• Iscrizione al Registro Imprese della Camera di Commercio.
• Iscrizione alla Gestione commercianti INPS (con relativi contributi minimi annuali).
• Niente cedolare secca: i canoni concorrono alla determinazione del reddito d'impresa, con IVA sui servizi accessori.

Comunicazione alloggiati alla Polizia di Stato

Indipendentemente dal CIN, dal numero di immobili o dal regime fiscale, vale l'art. 109 TULPS (R.D. 773/1931, modificato dal D.L. 113/2018): chiunque dia alloggio per qualsiasi titolo deve comunicare entro 24 ore dall'arrivo i dati identificativi di tutti gli ospiti (anche minori) alla Questura competente, tramite il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato.

Servono:

• Registrazione gratuita al portale (con credenziali rilasciate dalla Questura).
• Caricamento del documento d'identità di ogni ospite.
• Conservazione delle "schedine" inviate per 5 anni.

La violazione è penale (art. 17 TULPS): arresto fino a 3 mesi o ammenda fino a 206 €. Ma il vero rischio è il blocco amministrativo dell'attività in caso di controllo.

L'imposta di soggiorno: come funziona

Molti Comuni (capoluoghi turistici e non) hanno istituito l'imposta di soggiorno ai sensi dell'art. 4 D.Lgs. 23/2011. È un tributo che paga il turista, ma che l'host incassa per conto del Comune e poi versa secondo il regolamento locale (importo, numero di notti massime, esenzioni, periodicità di versamento).

L'host è qualificato come agente contabile del Comune: deve tenere registro degli incassi e presentare dichiarazione annuale.

L'imposta di soggiorno non rientra nel canone tassato in cedolare. Va però evidenziata sulla ricevuta separatamente. La mancata riscossione e il mancato versamento sono sanzionati come omesso versamento di tributi locali (sanzioni amministrative fino al 200% dell'imposta evasa, oltre interessi).

Cosa fare oggi se sei un host

• Verifica di avere il CIN per ogni immobile sulla BDSR del Ministero del Turismo con SPID/CIE.
• Aggiorna gli annunci: CIN visibile nel titolo o nella descrizione, su tutte le piattaforme. Controlla anche cartelloni e brochure cartacee.
• Affiggi il cartello all'esterno dello stabile, in prossimità dell'accesso. Non basta nell'androne interno.
• Verifica i requisiti antincendio: estintore a polvere conforme, rilevatori di CO e fumo funzionanti, planimetria con vie di fuga.
• Conta i tuoi immobili: se nel 2026 ne destini più di 2 ad affitti brevi, programma con il commercialista l'apertura della partita IVA e la SCIA al Comune entro l'inizio attività.
• Iscriviti ad Alloggiati Web se non l'hai già fatto e implementa la procedura di check-in.
• Iscriviti al portale dell'imposta di soggiorno del tuo Comune (se prevista) e impostala nelle ricevute.

Cosa fare adesso

Se ti sei accorto solo ora del CIN: richiedilo subito sulla BDSR e aggiorna tutti gli annunci. Il rischio sanzione è concreto, ma la regolarizzazione spontanea, prima di un controllo, riduce di molto l'esposizione.

Se hai più di due immobili in affitto breve: parla oggi con un commercialista. La presunzione di impresa dal 2026 non si aggira con una "buona spiegazione"; meglio aprire partita IVA e SCIA con consapevolezza fiscale.